Kan je een huis kopen of verkopen en de transactie volledig in bitcoin laten plaatsvinden? Er komt een hoop bij kijken wanneer jij besluit je woning te verkopen voor Bitcoin. Onmogelijk is het niet, maar er zijn heel wat zaken waar je rekening mee moet houden.
In de Bitcoin Webshop van Nederland vind je unieke bitcoin Items & Gifts
Huis verkopen, is bitcoin een wettig betaalmiddel?
Bitcoin of andere cryptomunten zijn in Nederland geen wettig betaalmiddel. Dit betekent dat een digitale munt als bitcoin in juridische zin geen geld is. Er bestaat nog geen specifieke regelgeving die cryptovaluta als wettig betaalmiddel bestempeld. Op dit moment vallen bitcoin en andere cryptocurrencies onder vermogensrecht, onder dezelfde noemer als bijvoorbeeld aandelen.
Verplichting schulden terug te betalen met Bitcoin
Op dit moment is de euro de enige officiële betaalmiddel in Europa. Echter tijdens de behandeling van het faillissement van het bedrijf ‘Koinz Trading’, bij de rechtbank te Amsterdam kwam het volgende vraagstuk op tafel. Kan iemand worden verplicht zijn schulden terug te betalen met bitcoin? De rechter mr. A.E. de Vos oordeelde op 14 februari 2018 als volgt:
‘Bitcoins zijn op zichzelf staande waarde-bestanden, die bij een betaling rechtstreeks door de betaler aan de begunstigde worden geleverd. Hieruit volgt dat een bitcoin een waarde vertegenwoordigt en overdraagbaar is. Naar het oordeel van de rechtbank vertoont het hiermee kenmerken van een vermogensrecht. Een vordering tot betaling in bitcoin is dus te beschouwen als een vordering die voor verificatie in aanmerking komt’ Het volledige vonnis vind je hier.
De rechtbank oordeelt dat bitcoin wel als een wettig betaalmiddel gezien kan worden. De schuldenaar is in het vonnis ook veroordeeld tot het terug betalen van zijn schuld in bitcoin. Dit is een belangrijke uitspraak voor de verdere acceptatie van bitcoin als wettig betaalmiddel. Maar gezien het feit dat de rechter van mening is dat bitcoin wel degelijk een waarde vertegenwoordigd en overdraagbaar is kun je hier een huis mee kopen of verkopen. Uiteraard dient de wederpartij de betaling in bitcoin wel te accepteren en je kan het zien als een ruilmiddel. Maar er zijn nogal wat zaken waar je rekening mee moet houden!
Didi Taihuttu verkocht zijn woning ‘gewoon’ voor Euro’s
Het afsluiten van een hypotheek met bitcoin als onderpand
Heb jij nog een hypotheek op je huidige woning? Hou er rekening mee dat je deze tijdens de verkoop wel zult moeten aflossen bij de bank, belangrijk om hier rekening mee te houden. Een woning moet namelijk bij de eigendomsoverdracht vrij van hypotheek overgedragen te worden aan de koper. Banken accepteren nog geen aflossing op basis van cryptovaluta. Je kunt jouw hypotheek dus alleen aflossen door een betaling in euro’s.
Op dit moment is er één kredietverstrekker die werkt met cryptovaluta, namelijk NEXO. “We nemen bitcoin of andere digitale valuta aan, slaan het op bij een derde partij, en geven er cashgeld voor terug. Zowel de klant als wijzelf hebben geen toegang tot de munten [die als onderpand dienen]”, aldus Antoni Trenchev, medeoprichter van NEXO.
>>> koop bitcoin direct bij het grootste en goedkoopste crypto handelsplatform van Nederland <<<
Hou er wel rekening mee dat het niet goedkoop is. Voor een hypotheek van €100.000 zul je €200.000 euro aan bitcoin moeten inleggen. Echt een serieuze of gangbare optie is dit voor de gemiddelde woning koper dan ook niet. Wellicht dat dit in de toekomst veranderd als meerdere en bekende partijen bitcoin accepteren als onderpand bij het verstrekken van een hypotheek of bij een sterk oplopende hypotheekrente.
Verschuldigde overdrachtsbelasting
Wanneer je in Nederland een stuk grond of een huis koopt betaal je hier een percentage overdrachtsbelasting over. In het gevel van een nieuwbouwwoning kan ook BTW verschuldigd zijn. Indien er een notariële akte is opgesteld zal de notaris zorgdragen voor de betaling en in andere gevallen dient u dit zelf binnen één maand te voldoen bij de belastingdienst. Ook hier loop je tegen het probleem aan dat de Nederlandse Staat en dus de belastingdienst geen betalingen in digitale valuta accepteert. Het betalen van de verschuldigde belasting moet dus ook in euro’s. Dit veranderd pas wanneer de Nederlandse Staat en in het verlengde hiervan ook de belastingdienst betalingen in bitcoin accepteert.
Makelaarskosten en notariskosten?
Makelaars en notarissen worden ook doorgaans voor hun diensten betaald met euro’s. Het is overigens wel toegestaan om met jouw notaris of makelaar af te spreken dat de geleverde diensten worden betaald met cryptovaluta. Echter zijn er maar weinig makelaars of notarissen bekend die dit ook daadwerkelijk accepteren. Dus voor het voldoen van jouw makelaars- en notariskosten, heb je in de meeste gevallen toch echt weer euro’s nodig.
De volatiliteit van cryptovaluta is een risico
Waar je ook rekening mee moet houden is de volatiliteit van de waarde van bitcoin en andere cryptomunten op dit moment. Stel je bereikt vandaag een overeenstemming over de verkoop van je woning met bitcoin en de overdracht vindt plaats over 3 maanden. Je loopt het risico dat de koers 3 maanden later op het moment van de overdracht aanzienlijk lager is. Ook is het verstandig om in de verkoopadvertentie op te nemen dat de vraagprijs in euro’s leidend is. Uiteindelijk zal de volatiliteit in Bitcoin wel gaan afnemen doordat het een steeds grotere positie in de markt krijgt. Zeker wanneer bitcoin uiteindelijk de marktkapitalisatie van goud overtreft, zal de volatiliteit stukken minder zijn. Een stabiele koers maakt bitcoin een stuk geschikter als betaalmiddel bij het kopen of verkopen van een woning.
Bitcoin wint steeds meer terrein in de vastgoedmarkt
We kennen allemaal het verhaal van Didi Taihuttu die in 2017 zijn huis en al zijn bezittingen verkocht voor bitcoin. Tim Hanekamp zette zijn woning in 2019 te koop voor 30 bitcoin, echter is het hem niet gelukt een geschikte koper te vinden. In 2019 was er nog een primeur, Brock Pierce, een bekende in de cryptowereld, heeft samen met Nexo als eerste een hypotheek afgesloten met Bitcoin als onderpand voor de aankoop van vastgoed in Amsterdam.
Bitcoin-realestate.com is een website die wereldwijd het aanbod toont van te koop staande woningen waarbij de verkoper betaling in bitcoin accepteert. Helaas nog geen Nederlands aanbod maar je vindt hier wel woningen in Portugal, Frankijk, Spanje en Griekenland. Het Turkse makelaarskantoor Anatlya Homes accepteert cryptocurrency als betaalmiddel. Je kunt daar een woning kopen met bitcoin, bitcoin cash, ethereum, ripple, stellar en tether.
Vastgoedtransacties die betaald worden met bitcoin of andere cryptovaluta komen wereldwijd steeds vaker voor. Ook in Nederland kennen we inmiddels een aantal gevallen waarbij vastgoed is gefinancierd met bitcoin. Het is afwachten tot ook in Nederland makelaars of bijvoorbeeld een woningwebsite als Funda de vraagprijzen in BTC gaat tonen.
Didi Taihuttu verkocht zijn woning voor Euro’s
Didi Taihuttu, bekend van de Bitcoin Family, had in 2017 zijn woning in Venlo te koop gezet voor 85 bitcoins. Ondanks het feit dat Didi volgens eigen zeggen een notaris had gevonden die bereidt was de akte van levering inclusief betaling in bitcoins te accepteren, heeft de verkoop transactie volledig plaatsgevonden in Euro’s. Dit blijkt uit de akte van levering d.d. 1 november 2017, waarin niets is opgenomen over een (gedeeltelijke) betaling in bitcoins.
Op zich niet zo heel gek, zeker niet in die tijd. Vind maar eens een koper voor je woning die ook nog beschikt over 85 bitcoins en bereidt is deze te gebruiken als betaalmiddel. Met de huidige koers rond $35.800 (d.d. 23 januari 2022) zou het overigens gaan om ongeveer 8.4 bitcoins.
Liep Didi naast het vinden van een koper die bereidt was de betaling te verrichten in bitcoins ook tegen andere problemen aan? Of had hij wel een koper die met bitcoins wilde betalen en bleek het uiteindelijk toch niet zo makkelijk? Helaas is hier verder geen informatie over te vinden.
Wat wel vast staat is dat de verkoop van zijn woning gewoon met betaling in Euro’s heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat Didi de verkoopopbrengst van de verkoop van zijn woning in Venlo, al dan niet gedeeltelijk gebruikt heeft om bitcoins te kopen. Dit wil overigens niet zeggen dat Didi de gerealiseerde verkoopprijs van €285.000 volledig kon gebruiken om circa 85 bitcoins te kopen, de openstaande hypotheekschuld moest tenslotte, voordat de overdracht kon plaatsvinden, eerst nog worden ingelost bij de hypotheekverstrekker, de bank!
Bitcoin bedrijven vallen nu onder de WWFT
De wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) was al van toepassing op o.a. banken, hypotheekadviseurs, makelaars en notarissen. Sinds mei 2020 dienen ook Bitcoin Bedrijven zich te houden aan deze wet. De wet bestaat uit een aantal verplichtingen die instellingen moeten verrichten. Denk aan het verrichten van cliëntenonderzoek, de identificatie en verificatie van cliënten en het melden van ongebruikelijke transacties. Daarnaast dienen Nederlandse Bitcoin Brokers sindsdien ook geregistreerd te zijn bij De Nederlandsche Bank (DNB). Nu deze wet ook van toepassing is op Bitcoin bedrijven wordt de kloof tussen het huidige financiële systeem gedomineerd door banken en bitcoin kleiner. Goed nieuws voor een verder groeiende bitcoin adoptie en acceptatie.
Huis verkopen of kopen kan gedeeltelijk met bitcoin
Een woning kopen of verkopen volledig met bitcoin is op dit moment niet mogelijk, er is altijd een gedeelte in euro’s nodig om de transactie te kunnen laten plaatsvinden. Denk hierbij aan het voldoen van de verschuldigde overdrachtsbelasting, het aflossen van een openstaande hypotheek en in de meeste gevallen de kosten van het Kadaster, een makelaar of notaris. Alhoewel bitcoin nog geen officieel betaalmiddel is kan het prima als ruilmiddel worden ingezet, zolang de wederpartij betaling in bitcoin accepteert.
Daarnaast heeft een rechter reeds geoordeeld dat bitcoin wel degelijk een waarde vertegenwoordigt en overdraagbaar is. Een mooie eerste stap in de groeiende bitcoin adoptie. Vergeet niet dat bitcoin vergeleken met ons oeroude geld nog piepjong is. Wanneer marktkapitalisatie blijft groeien, de volatiliteit afneemt en steeds meer mensen bekend raken met het nieuwe geld van het internet, zullen er in de toekomst steeds vaker vastgoedtransacties op basis van cryptovaluta gaan plaatsvinden.
Interessante links over Bitcoin, Crypto, Blockchain en NFT’s in de vastgoedmarkt
– De impact van blockchain op vastgoed (PODCAST) [LINK]
– Hoe blockchain de makelaarswereld verandert [LINK]
– Blockchain: Wat kan de vastgoedsector eraan hebben? [LINK]
– ABN Amro: diensten als makelaars en bankiers worden overbodig door blockchain [LINK]
– De impact die blockchain op de vastgoedmarkt kan hebben [LINK]
– Blockchain: wat is het? [LINK]
Bitcoin Webshop
In de Bitcoin Webshop van Nederland vind je unieke Bitcoin Items & Gifts die nergens anders verkrijgbaar zijn. Zoals een grote bitcoin voor aan de muur, Bitcoin Chocolade en heerlijk Bitcoin Bier. Laat je verrassen!
*Nieuw* bij Bitcoin Debuut is de massieve Bitcoin Chocoladeletter van maar liefst 200 gram. Goudkleurig en gemaakt van echte Belgische chocolade, vanaf nu verkrijgbaar!
